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Construire sans permis de construire, c’est possible !

droit de l'urbanisme

Alexandre Chevallier

28 octobre 2018

6 minutes

Vous envisagez de construire un bâtiment, un abri de jardin ou un garage et vous souhaitez savoir si votre projet doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme ? D’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une non-opposition à une déclaration préalable ?

Bien qu’un tel projet nécessite en principe l’obtention d’une autorisation (permis de construire, permis d’aménager ou non-opposition à une déclaration préalable), de nombreuses exceptions vont vous permettre d’échapper à ce principe (article *R. 421-1 du code de l’urbanisme).

Cet article est construit sous forme d’un guide constitué de 2 étapes. Suivez-les, et vous apprendrez si votre projet de construction peut être réalisé sans autorisation des services d’urbanisme compétents dans votre secteur.

Voici les 2 étapes à suivre :

  1. mon projet a-t-il pour objet une construction nouvelle ou la réalisation de travaux sur une construction existante ?
  2. Les travaux que j’envisage sont-ils dispensés de toute formalité administrative ?

ÉTAPE 1 : MON PROJET A-T-IL POUR OBJET UNE CONSTRUCTION NOUVELLE OU LA RÉALISATION DE TRAVAUX SUR UNE CONSTRUCTION EXISTANTE ?

Tout d’abord, concernant cette première étape, il est important de déterminer si votre projet consiste en la réalisation d’une construction neuve ou en la réalisation de travaux sur une construction existante.

Cette étape déterminera le régime juridique applicable à votre projet.

Vous pouvez la passer si vous démarrez votre projet sur un terrain vierge de toute construction. Dans ce cas-ci, considérez que le projet a vocation à réaliser une construction nouvelle.

Cependant, si votre projet de travaux s’attache à un bâtiment déjà édifié, vous devrez vérifier s’il respecte les conditions imposées par la loi pour entrer dans le cadre juridique des constructions existantes.

Ainsi, sans entrer dans les détails de cette question qui fera incessamment sous peu l’objet d’un article à part entière, la notion de construction existante implique la réunion de deux conditions:

  1. une existence physique (ce qui exclut les constructions en ruine et inachevées ayant un degré d'avancement insuffisant de travaux),
  2. une construction régulière ou dont l’irrégularité n’est plus opposable à son propriétaire.

Pour illustration, il résulte qu’une construction est considérée comme existante dès lors qu’elle a fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme adéquate, que la plupart des éléments du gros œuvre existent et que ces différents éléments (mur extérieur, mur porteur, charpente, toiture, plancher) ne sont pas en majeure partie reconstruits par le projet.

Pour mener à bien cette étape, il est conseillé de réaliser une étude approfondie des caractéristiques de la construction afin de déterminer si elle doit être considérée comme existante ou non.

Selon le résultat que vous aurez obtenu, dirigez-vous vers la partie de la deuxième étape correspondant à vos besoins:

  1. La réalisation d’une construction neuve nécessite-t-elle toujours une autorisation d’urbanisme ?
  2. La réalisation de travaux sur une construction existante nécessite-t-elle toujours une autorisation d’urbanisme ?

ÉTAPE 2 : LES TRAVAUX ENVISAGÉS SONT-ILS DISPENSÉS DE TOUTE FORMALITÉ ADMINISTRATIVE ?

Quels sont les cas de figure dans lesquels une construction neuve est dispensée de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ?

Pour les constructions neuves, il est en principe obligatoire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (article L. 421-1 du code de l’urbanisme).

Néanmoins, plusieurs exceptions existent. Par exemple, les travaux d’une faible importance ou les travaux temporaires ne font pas l’objet de contrôle des services d’urbanisme. Par conséquent, aucune autorisation n’est nécessaire pour les réaliser.

Voici la démarche à suivre afin de vous assurer de la possibilité de construire sans autorisation d’urbanisme:

  1. vérifier l’emplacement de la construction nouvelle projetée,
  2. examiner les caractéristiques de sa construction par rapport à la réglementation en vigueur.

Vérifier l’emplacement de la construction nouvelle projetée

En amont de toute réalisation d’une construction nouvelle, il est crucial de se renseigner sur les règles de droit régissant l’endroit de son implantation.

En effet, certaines zones excluent d’office toute réalisation de travaux sans autorisation et ce, quel que soit le projet de construction considéré.

Par conséquent, la construction nouvelle nécessitera dans la très grande majorité des cas une autorisation d’urbanisme si le projet se situe (article R. 421-2 du code de l’urbanisme) :

  • dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable,
  • aux les abords des monuments historiques,
  • dans un site classé ou en instance de classement.

Si tel est le cas, vous serez dans l’obligation d’obtenir soit un permis de construire, soit un permis d’aménager soit une déclaration préalable.

Si votre projet se situe hors des zones précitées, alors la dispense de toute formalité d’urbanisme s’appliquera dès lors que la construction est de très faible importance (article *R. 421-2 du code de l’urbanisme), d’un caractère temporaire ou d’une nature particulière (article *R. 421-3 du code de l’urbanisme).

Examiner les caractéristiques de sa construction par rapport à la réglementation en vigueur

les constructions de très faible importance sont dispensées d’autorisation d’urbanisme

D’une façon générale, pour qu’une construction, installation ou des travaux soient dispensés de l’obtention d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une non-opposition à déclaration préalable, ils sont tenus de satisfaire les conditions cumulatives suivantes:

  • respecter une hauteur au-dessus du sol inférieur ou égal à 12 mètres,
  • ne pas créer de surface de plancher supérieure à 5 mètres carrés,
  • ne pas créer une emprise au sol supérieure à 5 mètres carrés.

Ainsi, si votre projet respecte les critères cumulatifs suivants, vous serez dispensé de toute formalité et de contrôle des services d’urbanisme compétent dans votre secteur.

Plus spécifiquement, certaines constructions ciblées par le législateur sont également dispensées d’autorisation. Il en va ainsi concernant:

  • les murs ou les clôtures de moins de 2 mètres. Attention tout de même à vous assurer qu'ils ne constituent pas des clôtures soumises à autorisation par le plan local d’urbanisme (PLU). Dans ce cas, il est nécessaire de vérifier si les prescriptions de votre PLU n’impose pas à une telle construction l’obtention d’une déclaration (article R*421-12 du code de l’urbanisme),

  • les habitations légères de loisirs inférieures ou égales à 35 mètres carrés, qui sont implantées sur certains terrains de camping, village de vacances, parc résidentiel de loisirs ou dépendances de maisons familiales de vacances agréées (article R. 111-38 du code de l’urbanisme),

  • les piscines dont le bassin a une superficie qui est soit inférieure soit égale à 10 mètres carrés,

  • les châssis et les serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1 mètre 80,

  • le mobilier urbain qui correspond aux objets placés ou installés dans les lieux réservés au public d’une commune. Par exemple un abribus ou une canalisation,

  • les terrasses de plain-pied.

Encore plus spécifiquement et dans l’optique d’être tout à fait exhaustif, la loi permet également la dispense de toute formalité:

  • aux caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière,

  • aux plates-formes nécessaires à l'activité agricole,

  • aux fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 mètres carrés,

  • aux éoliennes terrestres de moins de 12 mètres de hauteur,

  • aux installations photovoltaïques d’une puissance inférieure à 3 kW et d’une hauteur au-dessus du sol de moins de 1 mètre 80.

les constructions dispensées d’autorisation d’urbanisme en raison de leur caractère amovible

Effectivement, certaines constructions amovibles, pouvant être par conséquent retirées facilement, sont dispensées d’autorisation d’urbanisme (article R*421-8-2 du code de l’urbanisme).

Tel est le cas des habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisirs.

Pour cela, elles doivent se situer sur certains terrains de camping, village de vacances, parc résidentiel de loisirs ou dépendances de maisons familiales de vacances agréées (article R. 111-38 du code de l’urbanisme),

les constructions dispensées d’autorisation d’urbanisme en raison de leur caractère temporaire

Certaines constructions, installations ou travaux dont la durée de vie est limitée dans le temps, peuvent se voir dispenser de toute formalité d’urbanisme (article *R. 421-5 du code de l’urbanisme).

Ici, le délai de principe ne doit pas excéder une durée de 3 mois. Néanmoins, si le projet est réalisé dans un site classé ou en instance de classement, secteur sauvegardé ou dans un périmètre protégé, cette durée est réduite à 15 jours (article R*421-7 du code de l’urbanisme). Il est par conséquent nécessaire d’étudier ce point pour éviter les mauvaises surprises.

Le délai de 3 mois précité peut toutefois être revu à la hausse s’il est lié à l’une des circonstances spécifiques suivantes:

  • les constructions nécessaires au relogement d'urgence des personnes victimes d'un sinistre ou d'une catastrophe naturelle ou technologique bénéficient d’une durée de 1 an,

  • concernant les classes démontables installées dans les établissements scolaires ou universitaires pour pallier les insuffisances temporaires de capacités d'accueil, le délai est porté à une année scolaire,

  • pour un chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des travaux ainsi que les installations liées à la commercialisation d'un bâtiment en cours de construction, le délai est égal à la durée même du chantier,

  • les constructions nécessaires au maintien des activités économiques ou des équipements existants, lorsqu'elles sont implantées à moins de trois cents mètres d’un chantier, le délai est égal à une année,

  • enfin, pour une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive, dans la limite d'un an, en ce qui concerne les constructions ou installations temporaires directement liées à cette manifestation. Attention, car si le projet se situe dans un secteur sauvegardé, un site classé ou en instance de classement, la durée sera réduite à 3 mois (article *R. 421-6 du code de l’urbanisme).

Afin de respecter cet aménagement réglementaire de la loi et d’éviter de s’exposer à une sanction, il est obligatoire à l’expiration de cette durée de remettre les lieux dans leur état d’origine.

les constructions dispensées d’autorisation d’urbanisme en raison de leur nature particulière

Certaines constructions, installations ou travaux de nature particulière sont dispensés de toute formalité et de tout contrôle des services instructeurs d’urbanisme des communes. Des motifs divers et varié tel que celui de la sécurité font l’objet de cette liberté réglementaire. En voici un inventaire complet.

Certaines constructions nécessitent le secret pour des raisons évidentes de sécurité (article *R. 421-8 du code de l’urbanisme). Aucune autorisation d’urbanisme n’est donc requise concernant :

  • les constructions couvertes par le secret de la défense nationale,

  • les constructions situées à l'intérieur des arsenaux de la marine, des aérodromes militaires et des grands camps figurant sur une liste fixée par arrêté conjoint du ministre chargé de l'Urbanisme et du ministre de la Défense,

  • les dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication numérique de la police et de la gendarmerie nationales,

  • les constructions situées à l'intérieur de l'enceinte des établissements pénitentiaires,

  • les travaux de reconstruction d'établissements pénitentiaires après mutinerie (article *R. 421-13 du code de l’urbanisme).

D’autres constructions sont également dispensées de toute formalité en raison de leur implantation sur le domaine public maritime immergé (article *R. 421-8-1 du code de l’urbanisme), c’est-à-dire en fond de mer, à savoir :

  • les installations de production d'électricité à partir de sources d'énergie renouvelable,

  • leurs ouvrages de raccordement aux réseaux publics d'électricité, notamment les éoliennes, les hydroliennes, les installations houlomotrices et marémotrices ainsi que celles utilisant l'énergie thermique des mers.

Enfin, sont également dispensés de toute autorisation de construire, d’aménager ou autre déclaration lorsqu’ils sont souterrains:

  • les canalisations,
  • les lignes,
  • les câbles.

Voici donc l’inventaire de l’ensemble des constructions nouvelles dispensées de toute formalité administrative pour être édifiées. Voyons maintenant les dispenses pour les travaux sur des constructions existantes.

Quels sont les cas de figure dans lesquels des travaux sur une construction existante sont dispensés de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ?

Les travaux sur une construction existante adoptent une logique tout à fait inverse à celle des constructions nouvelles.

Le code de l’urbanisme pose comme principe qu’une telle construction est dispensée d’un permis de construire, d’aménager ou d’une non-opposition à déclaration préalable (article *R. 421-13 du code de l’urbanisme).

Bien que le principe soit la dispense de formalité administrative, de très nombreuses exceptions lui font échec.

Par conséquent, nous ne verrons ici que les cas dans lesquels il n’est pas demandé d'autorisation d’urbanisme lors de la réalisation de travaux sur une construction existante.

Ainsi, il ne sera pas demandé d’autorisation d’urbanisme pour (article *R. 421-17 du code de l’urbanisme):

les travaux d'entretien, les réparations ordinaires, Les travaux de ravalement (article *R. 421-2 du code de l’urbanisme). Attention ! Une autorisation d’urbanisme est requise s’ils se situent dans une réserve naturelle, un site inscrit, un parc national, sur un immeuble protégé ou dans une commune ayant soumis à autorisation de tels travaux. Une vérification de ces critères s’impose bien évidemment dans ce cas de figure (article R*421-17-1 du code de l’urbanisme).

Nous constatons que les cas de figure où une autorisation n’est pas requise pour des travaux sur une construction existante sont moindres. L’objectif étant d’élargir l’obligation de contrôle des travaux par les services instructeurs des communes au plus de projets possibles.

EN CONCLUSION

Si vous souhaitez savoir si votre projet de construction est dispensé de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, vous devez tout d’abord vous poser la question de la nature de votre projet : a-t-il pour objet une construction nouvelle ou la réalisation de travaux sur une construction existante ?

Ensuite, demandez-vous si les travaux que vous envisagez de réaliser sont dispensés de toute formalité administrative.

Dans le cas d’une construction nouvelle, vérifiez tout d’abord l’emplacement de la construction nouvelle projetée, puis examinez les caractéristiques de cette construction par rapport à la réglementation en vigueur.

Si au contraire votre projet porte sur une construction existante, examinez directement les caractéristiques des travaux souhaités et confrontés les à la réglementation.

En tout état de cause, vous pouvez faire appel à un professionnel du droit et des questions relatives à l’urbanisme pour vous aider et mener de la meilleure façon possible votre projet de construction.

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A propos de Maître Alexandre Chevallier

Avocat et fondateur d'Equitéo avocat, Alexandre Chevallier est animé par une vision innovante et entrepreneuriale du droit. Il est convaincu de la nécessaire démocratisation de l’accès à l’avocat. A l'écoute, il assiste et représente ses clients dans les domaines du droit de l'urbanisme tant au niveau du conseil que du contentieux.

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