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Locataires : le droit au renouvellement de votre bail commercial en 3 conditions

droit des baux commerciaux

Alexandre Chevallier

28 octobre 2018

4 minutes

Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit remplir 3 conditions et être bien évidemment titulaire d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction.

Condition 1 : l'immatriculation (article L. 145-1 alinéa 1 du code de commerce).

Le locataire doit nécessairement être immatriculé soit :

  1. au registre du commerce et des sociétés (RCS),
  2. au répertoire des métiers (RM).

L'immatriculation en question est non seulement celle du local principal où le fonds de commerce est exploité, mais également celle des activité réellement exercée dans les lieux d'exploitation du fonds (Cass. 3ème civ, 22 septembre 2016, pourvoi n° 15-18456).

Etant donné les conséquences dramatiques qu'emporte la perte du bénéfice du droit au renouvellement, notre cabinet Equitéo avocats conseille à tout locataire d'assurer un audit de leurs baux commerciaux afin de vérifier que l'immatriculation couvre tant le local principal que les activités exercées dans ce dernier.

Condition 2 : la propriété du fonds qui est exploité dans les lieux (article L. 145-8 alinéa 1 du code de commerce).

Le locataire ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial s'il n'est pas propriétaire du fonds. Inversement, le propriétaire du fonds ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s'il n'est pas en même temps titulaire du bail.

Le droit au renouvellement du bail commercial concerne donc :

  1. le locataire propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux,
  2. l'acquéreur du bail commercial lorsque la cession est intervenue régulièrement.

En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d'un droit au renouvellement contre le locataire ou d'un droit direct au renouvellement contre le bailleur principal.

Attention ! En cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la partie dans laquelle le locataire exerce effectivement son commerce.

Condition 3 : l'exploitation effective du fonds (article L. 145-8 alinéa 2 du code de commerce).

En principe, pour que le droit au renouvellement du bail commercial puisse être invoqué, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé soit la date :

  1. d'expiration du bail commercial, c'est à dire son terme contractuel,

  2. de la prolongation du bail commercial jusqu'à la date pour laquelle le congé a été donné ou en cas de demande de renouvellement, le 1er jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Lorsque l'exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation est simple. En revanche, elle devient complexe lorsqu'un changement d'activité est intervenu au cours des 3 années qui précèdent l'expiration effective du contrat. À ce titre, deux situations doivent être distinguées :

  1. en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu'il y ait transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial,

  2. en cas de cession du seul droit au bail, le nouveau locataire ( dit "le cessionnaire") peut se voir refuser le renouvellement du bail commercial et en conséquence, le droit à une indemnité d'éviction.

Notre cabinet Equitéo avocats recommande nécessairement à tout cessionnaire d'obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail commercial en même temps que l'acquisition du droit au bail.

Néanmoins, certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d'exploitation du fonds qui ne peut être qu'un défaut d'exploitation provisoire et non imputable à la volonté du locataire. Le locataire doit apporter la preuve de l'impossibilité d'exploiter le fonds.

Voici quelques exemples :

  1. ont été retenus par la juridiction comme motifs légitimes pour excuser le défaut d'exploitation, le défaut de réparations incombant au bailleur, la contestation sur la propriété du fonds, le décès du locataire,

  2. n'ont pas été admis par la juridiction comme raisons justifiant la non-exploitation, le vol de marchandises, le défaut d'autorisation administrative, la maladie du locataire (sauf circonstances particulières) dans la mesure où le locataire doit prendre ses dispositions pour se faire remplacer.

la nationalité du locataire, une condition supprimée

La restriction de l'article L. 145-13 du code de commerce ayant été abrogée, L'ensemble des commerçants, qu'ils soient nationaux ou de nationalité étrangère, bénéficient désormais du droit au renouvellement de leur bail commercial.

Cette disposition entrée en vigueur par la loi Pinel du 20 juin 2014 s'applique à tous les baux commerciaux.

CONCLUSION

Le respect des 3 conditions nécessaires au bénéfice du droit au renouvellement du bail commercial ne doit pas être pris à la légère. En effet, il suffit que l'une de ces conditions ne soit pas remplie pour que le locataire perdre son droit à l'indemnité d'éviction. Cette perte mettant à coup sûr en péril le commerce en question, la vigilance est de rigueur et la régularisation des conditions encore absente une priorité majeure.

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A propos de Maître Alexandre Chevallier

Avocat et fondateur d'Equitéo avocat, Alexandre Chevallier est animé par une vision innovante et entrepreneuriale du droit. Il est convaincu de la nécessaire démocratisation de l’accès à l’avocat. A l'écoute, il assiste et représente ses clients dans les domaines du droit de l'urbanisme tant au niveau du conseil que du contentieux.

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