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Permis de construire une maison individuelle : recours des tiers. Danger !

droit de l'urbanisme

Alexandre Chevallier

9 décembre 2018

4 minutes

Vous venez d'obtenir un permis de construire une maison individuelle, vous pensiez que les problèmes étaient derrière vous, mais vous avez été menacé verbalement par l'un de vos voisins. Par suite, vous avez reçu une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou une requête vous assignant devant le tribunal administratif de votre région.

Si vous vous reconnaissez au sein de ce scénario, c'est que vous faites bel et bien l'objet d'un recours des tiers (le plus souvent ce tiers est un voisin) . Vous souhaitez bien évidemment réaliser votre projet de construction, vous allez donc devoir vous défendre.

La bonne nouvelle, c'est que vous avez le choix soit d'assurer vous-même votre défense soit, de demander conseil auprès d'un professionnel du droit. Effectivement, le ministère d'avocat n'est pas obligatoire en la matière.

Pour cela, vous allez tout d'abord devoir vous poser ces questions majeures : ce recours a-t-il été engagé régulièrement ? est-il recevable devant une juridiction administrative ?

Afin de vous aider du mieux que nous pouvons, nous allons vous fournir tout au long de cet article, les normes juridiques régissant les règles de recevabilité d'un tel recours devant le tribunal administratif.

Sachant que, si l'une de ces règles n'ai pas respectée par le voisin attaquant votre permis de construire, son recours sera jugé irrecevable et les travaux relatifs à votre projet pourront débuter ou prospérer.

Voici l'ordre des différentes étapes du raisonnement que nous vous suggérons de suivre:

  1. le voisin attaquant mon permis de construire a-t-il un intérêt à agir ?
  2. l'affichage de mon panneau de permis de construire est-il régulier ?
  3. le recours engagé respecte-t-il les délais prescrits par la loi ?

Étape 1 : le voisin attaquant mon permis de construire a-t-il un intérêt à agir ?

Tout d'abord, il ne sera vu dans cette partie que l'intérêt à agir du voisin direct, à l'exclusion de celui des associations qui répond à des considérations différentes.

Pour pouvoir agir contre une autorisation d'urbanisme, plus spécifiquement contre un permis de construire, le voisin doit disposer de ce que l'on appelle dans le domaine juridique un "intérêt à agir".

Le code de l'urbanisme et sa jurisprudence récente ( Conseil d'État, 13 avril 2016 ) considèrent que pour bénéficier d'un intérêt à agir, le tiers ( le voisin ) doit respecter cumulativement ces deux différentes conditions:

  1. justifier qu'il est un "voisin immédiat" de la construction qu'il attaque, c'est-à-dire que son propre terrain se situe à une courte distance du projet litigieux,

  2. établir qu'il existe une atteinte directe ses conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien (son terrain ou/et sa/ses construction(s)).

Concernant la première condition, il a été jugé qu'une distance d'une quarantaine de mètres ne donnait pas d'intérêt à agir au voisin. Cependant, une construction implantée à huit mètres du permis de construire objet du recours valide cette première condition ( cour administrative d'appel de Douai, 2 février 2017 ).

Sur la deuxième condition, le "voisin immédiat" doit justifier que le projet qu'il attaque porte une atteinte directe à ses conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien ( article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ).

Pour ce faire, la jurisprudence admet comme preuve, la production de photos prises du terrain du voisin contestataire attestant d'une vue directe sur le projet attaqué ( Conseil d'État, 17 mars 2017 ).

Aussi, le voisin doit apporter, à peine d'irrecevabilité de sa requête, un acte démontrant que son occupation des lieux est régulière. Pour cela, l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme modifié par le décret du 17 juillet 2018 oblige le requérant à apporter la preuve " (...) d'un titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, du contrat de bail " ou de tout autre document attestant effectivement dudit caractéère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien.

Si le voisin ne respecte pas l'une de ces deux conditions et n'apporte pas une preuve de la détention de son bien ou de l'occupation régulière des lieux, il ne pourra pas mener à bien son recours contre votre permis de construire. En effet, la juridiction administrative rejettera sa requête pour irrecevabilité. Par conséquent, vous serez en mesure de débuter la construction de votre projet urbanistique.

Dans le cas contraire, c'est-à-dire que votre voisin contestataire dispose de cet intérêt à agir , il vous sera nécessaire de vérifier si le recours en question a été formé dans les délais prescrits par la loi.

Préalablement à cette vérification, nous vous proposons d'étudier la question de la régularité de l'affichage sur votre terrain de votre panneau de permis de construire.

Étape 2 : l'affichage de mon panneau de permis de construire est-il régulier ?

Cette deuxième étape consiste en l'analyse du respect des règles relatives à l'affichage de votre panneau de permis de construire sur votre terrain.

Pourquoi vérifier cela ?

Il est crucial que votre affichage soit réalisé très rapidement pour que le délai de recours des tiers qui est de deux mois commence à courir le plus tôt possible. En effet, plus vite ce délai court, plus vite il se terminera fermant alors la porte à toute action de vos voisins à l'encontre de votre projet.

Un affichage régulier consiste en la considération de trois points:

  1. il doit être visible de l'extérieur du terrain donc de la voie publique ( article R*. 424-15 du code de l'urbanisme ),
  2. il doit être un panneau de forme rectangulaire et dont les dimensions sont supérieures à quatre-vingts centimètres ( article A 424-15 du code de l'urbanisme).
  3. il doit comporter l'ensemble des mentions exigées par la loi ( mentions légales devant être mentionnées sur le panneau d'affichage )

Concernant le premier point sur la visibilité du panneau d'affichage, voici un cas concret:

En principe, l'affichage doit être visible et lisible de l'extérieur du terrain. C'est-à-dire de la voie publique ou lorsque le terrain n'est pas desservi par une voie publique, d'une voie privée ouverte à la circulation du public.

Lorsque le terrain d'assiette n'est pas desservi par une telle voie et que l'affichage sur le terrain ne peut donc pas satisfaire à cette exigence, l'affichage du permis de construire doit être réalisé sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain ( Conseil d'État, 27 juillet 2015 ).

Quant au second point, les mentions obligatoires devant figurer sur le panneau d'affichage du permis de construire sont les suivantes:

  1. le nom du titulaire du permis de construire,
  2. sa raison sociale ou dénomination sociale,
  3. le nom de l'architecte auteur du projet architectural,
  4. la date de délivrance du permis de construire,
  5. le numéro de permis de construire,
  6. la nature du projet,
  7. la superficie du terrain,
  8. l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  9. le permis de construire doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

    • s'il prévoit des constructions, il faudra préciser la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel,

    • s'il porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus,

    • s'il porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,

    • s'il prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.

  10. les droits de recours des tiers à indiquer littéralement: « Droit de recours :
    le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (article 600-2 du code de l'urbanisme). Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (article R. 600-1 du code de l'urbanisme). »

Attention aux mentions omises ! Effectivement, l'omission d'une mention ou une mention erronée peut avoir comme conséquence d'empêcher l'amorçage du recours des tiers. Dans ce cas-ci, les tiers disposants d'un intérêt à agir pourront attaquer le permis de construire jusqu'à six mois à compter de l'envoi de la déclaration d'achèvement des travaux de construction de votre projet ! À éviter par tout moyen.

Cela a d'ailleurs été le cas d'espèce d'une importante et ancienne jurisprudence. Le permis de construire litigieux disposait d'une indication erronée concernant son numéro d'identification. Cet erreur a fait echec à l'amorce du délai de recours des tiers ( Conseil d'État, 20 juin 1984 ).

En cas de litige, le respect de l'ensemble de ces règles doit être démontré par le bénéficiaire du permis de construire, c'est-à-dire vous. Voici quelques conseils pour en constituer la preuve.

La preuve de l'affichage du panneau

Pour finir sur cette étape, nous vous conseillons de faire réaliser trois constats d'huissier:

  • Un premier à l'affichage du panneau de permis de construire,
  • un deuxième à l'expiration du premier mois,
  • un troisième à l'expiration du second mois.

Bien qu'onéreux, ces trois constats vous permettront de justifier du bon affichage de votre panneau durant la période considérée. Ainsi, si une contestation de votre permis de construire par l'un de vos voisins intervient à l'extérieure de ce délai, vous vous serez constitué la preuve de son irrecevabilité en raison de l'expiration du délai de recours des tiers.

Étape 3 : le recours engagé respecte-t-il les délais prescrits par la loi ?

La troisième règle de recevabilité majeure à contrôler avant tout autre examen est celle que nous venons d'évoquer en surface, à savoir, le délai de recours des tiers.

Un délai de principe d'une durée de deux mois

Nous partons du postulat que votre panneau d'affichage a été régulièrement posé et que l'ensemble des dispositions légales le concernant ont bien été respectée. Ainsi, le délai de recours des tiers court.

Ce délai est encadré par la loi. Il est désormais de deux mois à compter du premier jour de l'affichage sur le terrain du panneau du permis de construire ( article R. 600-2 du code de l'urbanisme ).

En pratique, ce délai de deux mois et un jour doit être additionné au délai de 15 jours de notification du recours.

Par conséquent, si aucune notification d'un courrier de la part des voisins contestant ce permis n'a été réceptionnée dans les 2 mois et 16 jours suite à l'affichage du permis de construire, il peut être considéré que lesdits voisins ne pourront plus faire de recours.

En d'autres termes, à l'expiration de ce délai, aucun recours des voisins contre le permis de construire ne sera valable et par conséquent, ne pourra être retenu par le tribunal adminsitratif, même dans l'hypothèse où le voisin initiateur de la requête disposerait d'un intérêt à agir.

Il est important de savoir que ce délai de principe de deux mois peut être prorogé de différentes manières que nous allons maintenant énumérer.

Les causes de prorogation du délai de deux mois

Il existe des hypothèses de prorogation de ce délai de deux mois:

  • soit, votre permis de construire a été affiché irrégulièrement. Dans ce cas de figure le délai de recours des tiers ne s'éteindra qu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la réception en mairie de la déclaration d'achèvement des travaux de la construction projetée,

  • soit votre permis de construire a fait l'objet d'un recours gracieux.

Concernant cette dernière hypothèse, un recours gracieux est un recours engagé par un voisin communiqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à la mairie et au titulaire du permis de construire. Ce recours doit être réalisé dans le délai de deux mois de principe. L'objet de ce recours se doit d'être le retrait/annulation du permis de construire.

Un recours gracieux proroge le délai contentieux initial à compter:

  • de la réponse de la mairie à ce recours (refus exprès de la mairie),
  • ou de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la réception du recours gracieux (refus implicite).

Il faudra une nouvelle fois compter un délai de deux mois de recours contentieux à partir de l'un ou l'autre de ces évènements.

Par exemple :

"J'affiche régulièrement mon panneau de permis de construire le 2 septembre. Le 15 septembre, moi et la mairie auteur du permis de construire recevons un recours gracieux de mon voisin. La mairie répond à ce recours gracieux le 15 octobre. À partir du 15 octobre, un nouveau délai contentieux s'ouvre. Le permis sera donc assurément purgé de tout recours le 31 décembre. ( 2 mois de délai de recours + 1 jour + 15 jours de la notification )"

CONCLUSION

Nous vous avons énuméré ici les règles de recevabilité les plus importantes concernant un recours de tiers contre un permis de construire.

Si l'une de ces règles n'a pas été respectée par votre voisin contestant le permis, vous aurez la possibilité d'invoquer leur non-respect pour soulever l'irrecevabilité de ce recours devant les juridictions administratives.

Bien évidemment, il doit être ajouté à ces règles, des règles de fond. Les règles de fond concernent la légalité interne du permis de construire au regard des documents d'urbanisme à l'échelle communale ( le plus souvent,le plan local d'urbanisme ), régionale parfois nationale.

Ces règles de fond seront à coup sûr invoquées par le voisin contestataire pour demander le retrait ou l'annulation de votre permis, mais ne seront examinées par le juge que si son recours est régulier par rapport aux règles que nous venons d'analyser.

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A propos de Maître Alexandre Chevallier

Avocat et fondateur d'Equitéo avocat, Alexandre Chevallier est animé par une vision innovante et entrepreneuriale du droit. Il est convaincu de la nécessaire démocratisation de l’accès à l’avocat. A l'écoute, il assiste et représente ses clients dans les domaines du droit de l'urbanisme tant au niveau du conseil que du contentieux.

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