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Prêt immobilier : avantage financier et délégation d'assurance

droit de la vente immobilière

Alexandre Chevallier

2 février 2019

5 minutes

Originellement, en matière d’emprunt en vue d’acquérir un bien immobilier et lors de la souscription du crédit, le prêteur de deniers tendait le plus souvent à imposer à son cocontractant un contrat d’assurance-emprunteur choisi exclusivement par ses soins. L’emprunteur se trouvait alors dans une position contraignante en devant accepter la proposition de l’établissement bancaire.

Afin de pallier à cette problématique, plusieurs lois successives sont venues apporter au tour par tour un meilleur équilibre des relations contractuelles. Elles ont par exemple dû modifier les dispositions des articles L. 312-2 et suivants du code de la consommation introduisant le chapitre II dudit code réglementant les contrats de crédit immobilier et par ricochet d’assurance-emprunteur.

La loi dite « Lagarde » n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, aux fins de transposition de la directive du 23 avril 2008 sur les contrats de crédit à la consommation, avait mis en place une forme de dissociation entre le crédit immobilier et l'assurance-emprunteur, permettant au client de choisir son assurance comme bon lui semblait.

Puis, la loi dite « Hamon » n°2014-344 du 17 mars 2014, offrit la possibilité au consommateur d’opter pour un nouveau contrat. Ce changement de contrat n’étant envisageable que dans l'année suivant la souscription du prêt et sous réserve que le contrat nouvellement souscrit fasse bénéficier l’établissement de crédit de garanties équivalentes.

Malgré d’importantes critiques sur ce point juridique, il n’était pas encore possible à cette période de résilier annuellement le contrat souscrit, les dispositions de l’article L. 113-12 du code des assurances ne trouvant pas à s’appliquer dans le cadre d’un crédit immobilier.

C’est principalement pour cette raison qu’a été introduit l’article 10 de la loi n° 2017-203 du 21 février 2017 venant modifier le code des assurances, notamment les articles L. 113-12 et suivants et l’article L. 313-30 du code de la consommation, insérant dans la loi la possibilité de résilier annuellement l’assurance-emprunteur pour tous les contrats depuis le 1er janvier 2018.

Mécontente de l’introduction de ces dispositions, la fédération bancaire française (FBF) et certains assureurs ont saisi le conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC). La décision du Conseil constitutionnel du 12 janvier 2018 valide les dispositions de l’article 10 de la loi n°2017-203 du 21 février 2017, considérant que le renforcement de la protection du consommateur justifie une atteinte portée au contrat en cours du fait d’un motif d’intérêt général suffisant.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2018 et grâce aux dispositions nouvelles précitées, les emprunteurs peuvent résilier tous les ans leur contrat d’assurance-emprunteur et économiser jusqu’à 15.600 € sur la durée de l’emprunt finançant leur projet immobilier.

Découvrez comment cela est réalisable par les différentes parties de cet article, lesquelles répondront aux points suivants :

  1. L’assurance emprunteur et la délégation d’assurance, qu’est-ce que c’est ?
  2. L’assurance emprunteur et ses garanties.
  3. Les avantages financiers à la délégation de l’assurance-emprunteur.
  4. L’assurance emprunteur et les procédures de résiliation du contrat.

I. L’assurance emprunteur et la délégation d’assurance, qu’est-ce que c’est ?

Une assurance-emprunteur en matière de crédit immobilier, également appelée assurance de prêt, intervient lorsque ledit crédit immobilier est contracté.

Elle sert à garantir l’emprunt en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi.

Il est possible de souscrire l’assurance emprunteur de l’organisme de crédit ou d’opter pour la délégation d’assurance. Cette dernière correspond au fait de choisir le contrat d’assurance d’un assureur alternatif, autre que l’organisme prêteur.

Pour déléguer une assurance de prêt, il est primordial que le niveau de garanties du nouveau contrat soit au minimum équivalent à celui du contrat initial.

II. L’assurance emprunteur et ses garanties

Comme évoqué précédemment, l’assurance emprunteur permet de protéger l’emprunteur lui-même, mais également l’organisme prêteur. En effet, cette assurance permet de garantir le paiement du capital restant dû ou de certaines mensualités à la banque en cas d’aléas de la vie.

Parmi les garanties, nous en retrouvons six que nous allons énumérer.

1. La garantie Décès (DC)

Il s’agit de la garantie de base souscrite dans la quasi-totalité des prêts. L’assuré paie chaque mois une prime correspondant à un infime pourcentage du capital. S’il décède avant la fin du prêt, la compagnie d’assurance libérera un capital au profit de la banque afin de rembourser le prêt par anticipation et de ne pas laisser de dette aux héritiers.

2. La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

Il s’agit pour l’assuré, en cas d’invalidité lourde, c’est-à-dire l’impossibilité d’accomplir les 5 actes de base de la vie courante (s’alimenter, s’habiller, se déplacer, faire sa toilette, réaliser des transferts), d’être pris en charge par la compagnie d’assurance. Cette dernière versera un capital à la banque afin de ne pas laisser de dette à ceux qui prendront en charge l’assuré.

3. La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT)

Cette garantie intervient dans le cas où l’assuré, à la suite d’une maladie ou d’un accident, présente un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66 % l’empêchant d’exercer n’importe quelle activité susceptible de lui procurer salaire. Dans ce cas, la compagnie d’assurance, intervient sur le remboursement du capital restant dû.

4. La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP)

Cette garantie intervient dans le cas où l’assuré, à la suite d’une maladie ou d’un accident, présente un taux d’invalidité supérieur ou égal à 33 % et inférieur à 66 %. Cela signifie qu’il est dans l’impossibilité d’exercer la profession qu’il avait auparavant. La compagnie d’assurance prendra alors à sa charge, et en fonction du taux d’invalidité de l’assuré, une partie du capital restant dû.

5. La garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT)

Il s’agit pour l’assuré, en cas d’un arrêt de travail l’empêchant d’assurer le versement des mensualités, d’être pris en charge par la compagnie d’assurance. Cette dernière interviendra sur le remboursement de tout en partie des mensualités du prêt immobilier.

6. La garantie Perte d’Emploi (PE)

Cette garantie intervient si, et seulement si l’assuré fait face à un licenciement. En effet, une démission ou encore une rupture conventionnelle ne sont pas couvertes par la garantie Perte d’Emploi. L’étendue de cette garantie varie selon les clauses du contrat et de la quotité assurée.

III. Les avantages financiers à la délégation de l’assurance-emprunteur

Dans la majorité des cas, il est bien plus économique de choisir la délégation d’assurance. Cela vous permet de diminuer le coût de votre prêt de 45% et de réaliser ainsi une économie pouvant aller jusqu’à 15.600€ en faisant jouer la concurrence. En effet, d’après une étude de BAO France*, la délégation d’assurance permet de réaliser une économie moyenne de 6.425 € pour toute la durée du prêt immobilier :

  • Coût moyen d’une assurance emprunteur d'un établissement bancaire : 15.525 €, et d'une assurance alternative : 9.100 €.
  • Coût mensuel moyen d’une assurance emprunteur d'un établissement bancaire : 64,60 € et d'une assurance alternative : 37,90 €.

* Étude réalisée pour un montant emprunté de 200.000 € sur 20 ans.

IV. L’assurance emprunteur et les procédures de résiliation du contrat

Prévues par les dispositions des articles L. 113-12 et suivants et l’article L. 313-30 du code de la consommation, les démarches liées au changement d’assurance de prêt sont relativement simples.

De plus, certains professionnels, organismes et courtiers peuvent accompagner les emprunteurs ou même parfois, s’occuper intégralement de la résiliation.

Attention cependant, les notifications suivantes doivent impérativement être réalisées à l’assureur en question par lettre recommandée ou par un envoi recommandé électronique.

Si l’emprunt a été contracté il y a moins de 12 mois, alors il est possible de demander la délégation de l’assurance de prêt au plus tard 15 jours avant la fin des 12 mois.

Par exemple, si votre crédit a été signé le 15 octobre 2018, alors vous devez notifier la résiliation de votre contrat avant le 1er octobre 2019.

En revanche, si l’emprunt immobilier a été contracté il y a plus d’une année, alors la demande de résiliation pourra se faire chaque année, à la date anniversaire du contrat, en respectant un délai de préavis de 2 mois. À titre de précision, le délai de résiliation court soit à partir de la date qui figure sur le cachet de la poste, soit de la date d’expédition de l’envoi du recommandé électronique.

Par exemple, si votre crédit a été signé le 15 avril 2016, alors vous devrez demander sa résiliation avant le 15 février 2019.

Comme évoqué récemment, la délégation sera acceptée uniquement si les garanties du nouveau contrat sont au minimum équivalentes à celles exigées par l’organisme bancaire.

Conclusion

En optant pour la délégation d’assurance, vous pourrez souscrire des garanties adaptées à votre situation personnelle et les faire évoluer en même temps que celles-ci grâce à la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.

Attention tout de même à bien comparer les différentes possibilités de contrat, car la délégation d’assurance n’est pas à l’avantage de tout le monde. En effet, l’assurance souscrite auprès de la banque est calculée sur le montant du prêt, quel que soit le profil de l’emprunteur. Pour les personnes âgées connaissant des difficultés de santé, il est sans doute préférable de privilégier l’organisme prêteur.

Sources :

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A propos de Maître Alexandre Chevallier

Avocat et fondateur d'Equitéo Avocat, Alexandre Chevallier est animé par une vision innovante et entrepreneuriale du droit. Il est convaincu de la nécessaire démocratisation de l’accès à l’avocat. A l'écoute, il assiste et représente ses clients dans les domaines du droit de l'immobilier et de l'urbanisme tant au niveau du conseil que du contentieux.

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